Cẩm Nang Kê Khai Và Nộp Thuế Cho Thuê Bất Động Sản Mới Nhất 2026

Hoạt động cho thuê bất động sản (BĐS) là nguồn thu nhập phổ biến của nhiều cá nhân hiện nay. Nhằm giúp bạn nắm rõ nghĩa vụ thuế, tối ưu hóa quy trình thủ tục và tránh các rủi ro pháp lý không đáng có, STAX xin tổng hợp toàn bộ hướng dẫn mới nhất từ Cục Thuế về việc đăng ký, kê khai và nộp thuế đối với hoạt động cho thuê BĐS năm 2026.

1. Đăng Ký Kinh Doanh Và Đăng Ký Thuế: Bắt Đầu Từ Đâu?

Đối với hoạt động cho thuê BĐS (không bao gồm dịch vụ lưu trú, khách sạn, nhà nghỉ… có điều kiện), cá nhân tự xác định việc thành lập Hộ kinh doanh:

• Trường hợp thành lập Hộ kinh doanh: Cá nhân xác định dựa trên quy định tại Điều 82 Nghị định số 168/2025/NĐ-CP để thực hiện đăng ký kinh doanh và đăng ký thuế đồng thời qua cơ chế 1 cửa liên thông.
• Trường hợp không thành lập Hộ kinh doanh: Cá nhân chỉ cần thực hiện đăng ký thuế trực tiếp với cơ quan thuế để kê khai, nộp thuế.

Quy trình đăng ký thuế 100% trực tuyến:

Cá nhân có thể thực hiện đăng ký qua Cổng thông tin dichvucong.gdt.gov.vn hoặc ứng dụng eTax Mobile.

• Hồ sơ linh hoạt: Chỉ cần kê khai, nộp tờ khai thuế mẫu 01/BĐS (ban hành kèm theo Thông tư số 50/2026/TT-BTC ngày 13/5/2026) là đã đồng thời thực hiện đăng ký thuế với cơ quan thuế.
• Thời hạn: Nộp cùng thời hạn với kỳ khai thuế đầu tiên khi bắt đầu có hoạt động cho thuê.

Lưu ý khi có thêm địa điểm mới: Cá nhân cần thực hiện thông báo thông tin địa điểm kinh doanh theo mẫu 01/TB-ĐĐKD (Thông tư số 18/2026/TT-BTC) trên ứng dụng eTax Mobile và chọn ngành nghề kinh doanh chính là “Cho thuê và vận hành nhà ở và đất ở”.

2. Xác Định Doanh Thu Tính Thuế Và Ngưỡng Phải Nộp Thuế

Doanh thu tính thuế cho thuê BĐS là số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê. Ngưỡng chịu thuế được quy định cụ thể:

• Doanh thu <= 1 tỷ đồng/năm: KHÔNG phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN.
• Doanh thu > 1 tỷ đồng/năm: Thuộc diện PHẢI nộp thuế GTGT và thuế TNCN.

Phương pháp phân bổ doanh thu trả trước nhiều năm:

Khi bên thuê trả tiền trước cho nhiều năm, cá nhân có thể lựa chọn 1 trong 2 phương án:

1. Phân bổ doanh thu theo từng năm tương ứng với số năm đã nhận tiền trước.
2. Tính toàn bộ doanh thu vào một lần tại thời điểm nhận tiền.

Ví dụ điển hình:

• Ví dụ 1: Ông A cho thuê văn phòng trong 3 năm (2026 – 2028), nhận trước tổng số tiền 1,2 tỷ đồng. Nếu chọn phân bổ theo từng năm, doanh thu mỗi năm là 400 triệu đồng (dưới ngưỡng 1 tỷ/năm). Do đó, Ông A không phải nộp thuế GTGT & TNCN, chỉ cần chuẩn bị mẫu 01/BĐS để thông báo doanh thu.
• Ví dụ 2: Bà B cho thuê nhà làm quán cafe trong 3 năm, nhận trước 3,5 tỷ đồng. Phân bổ năm 2026 là 1,5 tỷ đồng (trên ngưỡng 1 tỷ), các năm 2027 và 2028 là 1 tỷ đồng. Bà B phải nộp thuế cho năm 2026, còn các năm sau được miễn. Bà có thể kê khai cùng lúc cả 3 tờ khai mẫu 01/BĐS ngay trong năm 2026.

3. Công Thức Tính Thuế Cho Thuê Bất Động Sản

Trường hợp tổng doanh thu cho thuê BĐS trong năm dương lịch trên 1 tỷ đồng, số thuế phải nộp được xác định theo công thức sau:

• Lưu ý khi có nhiều BĐS cho thuê: Cá nhân được lựa chọn một hoặc một số hợp đồng để áp dụng mức trừ 1 tỷ đồng này trước khi tính thuế TNCN (tối đa trừ 1 tỷ đồng/năm cho tất cả các hợp đồng). Nếu chưa trừ đủ 1 tỷ đồng, tiếp tục chọn hợp đồng khác để trừ tiếp cho đến khi đủ.

4. Tổ Chức Kê Khai, Nộp Thuế Thay Cho Cá Nhân

Việc doanh nghiệp, tổ chức thuê BĐS đứng ra khai thay, nộp thay thuế cho cá nhân chỉ được thực hiện khi:

• Có thỏa thuận rõ ràng trong hợp đồng thuê về trách nhiệm khai và nộp thuế thay.
• Hợp đồng cần làm rõ số tiền được giảm trừ 1 tỷ đồng (đối với thuế TNCN) khi cá nhân có nhiều nguồn cho thuê khác nhau nhằm đảm bảo tổng mức giảm trừ không vượt quá 1 tỷ đồng/năm trên toàn hệ thống.

Hồ sơ khai thay bao gồm:

• Tờ khai thuế mẫu số 01/TCKT.
• Phụ lục bảng kê chi tiết mẫu số 02/BK-KTBĐS.
• Thời hạn & Địa điểm: Theo kỳ thanh toán tiền thuê BĐS; nộp tại Cơ quan thuế nơi có BĐS cho thuê.

5. Hướng Dẫn Cá Nhân Tự Kê Khai Và Nộp Thuế

Nếu cá nhân tự thực hiện nghĩa vụ thuế, quy trình sẽ tuân theo các bước sau:

Hồ sơ và Thời hạn:

• Hồ sơ: Tờ khai mẫu 01/BĐS và Phụ lục bảng kê chi tiết 01/BK-BĐS.
• Thời hạn lựa chọn:
  • Khai thuế 2 lần/năm: Kỳ 1 chậm nhất ngày 31/07 của năm tính thuế; Kỳ 2 chậm nhất ngày 31/01 của năm dương lịch tiếp theo.
  • Khai thuế 1 lần/năm: Chậm nhất là ngày 31/01 của năm dương lịch tiếp theo.

Địa điểm nộp hồ sơ:

Nộp tại Cơ quan thuế nơi có BĐS cho thuê. Trường hợp cá nhân có nhiều BĐS tại các tỉnh/thành phố khác nhau:

• Có thể nộp chung 1 hồ sơ tổng hợp tại 1 cơ quan thuế nơi có BĐS cho thuê để nộp hồ sơ khai thuế. Tuy nhiên, nghĩa vụ thuế (số thuế phải nộp) vẫn được hệ thống tách riêng để cá nhân nộp về từng cơ quan thuế nơi phát sinh BĐS đó.

Quy trình 6 bước qua eTax Mobile:

• Bước 1: Đăng nhập eTax Mobile -> Chọn “Hộ, cá nhân KD”.
• Bước 2: Chọn Chính thức -> Khai thuế -> Kê khai cho thuê BĐS.
• Bước 3: Khai báo địa điểm BĐS.
• Bước 4: Nhập đầy đủ thông tin doanh thu, hợp đồng.
• Bước 5: Kiểm tra lại tờ khai và nhập mã OTP xác nhận gửi.
• Bước 6: Chọn Nộp thuế ngay (nếu có phát sinh thuế phải nộp).

6. Xử Lý Các Trường Hợp Đặc Biệt

Trường hợp hợp đồng ký trước ngày 01/01/2026 và kéo dài trên 6 tháng:

• Chỉ áp dụng xác định lại nghĩa vụ thuế mới theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP đối với phần thời gian và doanh thu còn lại kể từ ngày 01/01/2026.
• Phần doanh thu năm 2025: Khai điều chỉnh theo Mẫu 01/TTS (Thông tư 40/2021/TT-BTC).
• Phần doanh thu năm 2026: Khai theo Mẫu 01/BĐS (Thông tư 50/2026/TT-BTC).

Xử lý số thuế nộp thừa (Doanh thu thực tế dưới ngưỡng 1 tỷ đồng):

Theo Nghị định 141/2026/NĐ-CP sửa đổi bổ sung Nghị định 68/2026/NĐ-CP, nếu cá nhân đã kê khai, nộp thuế nhưng kết thúc năm doanh thu thực tế <= 1 tỷ đồng/năm thì số thuế đã nộp được xác định là nộp thừa. Cá nhân lựa chọn 1 trong các phương án:

1. Bù trừ vào số thuế còn nợ hoặc số thuế phát sinh của kỳ tiếp theo.
2. Đề nghị cơ quan thuế hoàn lại tiền thuế đã nộp.
3. Đề nghị hoàn kiêm bù trừ.

• Hồ sơ đề nghị: Mẫu số 01/ĐNXLNT (Thông tư 80/2021/TT-BTC) kèm bản sao chứng từ nộp tiền vào NSNN, nộp trực tuyến đến Cơ quan thuế nơi nộp hồ sơ kê khai trước đó.

Dịch Vụ Tư Vấn Thuế Bất Động Sản Toàn Diện Tại STAX

Việc tự tính toán phân bổ doanh thu, áp dụng hạn mức giảm trừ 1 tỷ đồng khi có nhiều BĐS hoặc làm hồ sơ hoàn thuế nộp thừa đòi hỏi sự chính xác cao về mặt chứng từ và thời gian.

Tại STAX, chúng tôi cung cấp giải pháp kế toán và đại lý thuế chuyên nghiệp, giúp bạn:

• Tối ưu số thuế phải nộp hợp pháp.
• Thay mặt thực hiện toàn bộ thủ tục kê khai, nộp thuế, hoàn thuế đúng quy định 2026.
• Rà soát hợp đồng thuê BĐS, bảo vệ quyền lợi tối đa cho gia chủ và doanh nghiệp.

Liên hệ ngay với STAX qua hotline hoặc để lại thông tin tại website stax.com.vn để được các chuyên gia thuế hàng đầu hỗ trợ trực tiếp!