Đối với các cá nhân cùng lúc vận hành hoạt động kinh doanh dịch vụ lưu trú và cho thuê bất động sản, việc nắm rõ quy định pháp luật thuế là yếu tố then chốt để đảm bảo tuân thủ pháp luật và tối ưu hóa chi phí vận hành. Theo quy định pháp lý hiện hành, cá nhân kinh doanh có tổng doanh thu trong năm vượt trên 1 tỷ đồng thuộc đối tượng phải kê khai và nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT) cũng như thuế thu nhập cá nhân (TNCN).
Bài viết này từ STAX sẽ tổng hợp chi tiết bức tranh pháp lý, công thức tính toán và các phương án tối ưu thuế TNCN hợp pháp cho mô hình kinh doanh kết hợp này.
1. Ngưỡng Doanh Thu Phát Sinh Nghĩa Vụ Thuế GTGT Và TNCN
Căn cứ theo Điều 3 và Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 1 Nghị định 141/2026/NĐ-CP), cá nhân và hộ kinh doanh có mức doanh thu năm trên 1 tỷ đồng mới thuộc đối tượng chịu thuế GTGT và thuế TNCN.
Trường hợp doanh thu từ tất cả các hoạt động kinh doanh trong năm đạt từ 1 tỷ đồng trở xuống, cá nhân kinh doanh thuộc diện không phải nộp thuế TNCN và không thuộc đối tượng tính thuế GTGT theo phương pháp trực tiếp trên doanh thu.
2. Cách Tính Thuế Giá Trị Gia Tăng (GTGT) Cho Dịch Vụ Lưu Trú Và Cho Thuê Nhà
2.1. Phương pháp tính thuế GTGT
Theo khoản 2 Điều 3 Nghị định 68/2026/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 141/2026/NĐ-CP), cá nhân kinh doanh áp dụng phương pháp tính thuế GTGT trực tiếp theo tỷ lệ % nhân với doanh thu tính thuế. Tỷ lệ % này được xác định dựa trên quy định tại Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 (Luật số 48/2024/QH15).
Danh mục tỷ lệ % tính thuế GTGT theo nhóm ngành nghề được quy định như sau:
- Phân phối, cung cấp hàng hóa: Tỷ lệ 1%.
- Dịch vụ, xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu: Tỷ lệ 5%.
- Sản xuất, vận tải, dịch vụ có gắn với hàng hóa, xây dựng có bao thầu nguyên vật liệu: Tỷ lệ 3%.
- Hoạt động kinh doanh khác: Tỷ lệ 2%.
Xem thêm: Cẩm Nang Ngưỡng Thuế TNDN 2026: Ranh Giới 1 – 3 – 50 Tỷ Và Bẫy Doanh Thu
2.2. Mức thuế suất GTGT cụ thể
Căn cứ Phụ lục I ban hành kèm Thông tư 69/2025/TT-BTC, cả hai nhóm ngành dịch vụ lưu trú và cho thuê nhà (cho thuê tài sản) đều thuộc nhóm ngành dịch vụ chịu mức thuế suất GTGT là 5%.
Do đó, công thức xác định số thuế GTGT phải nộp cho từng hoạt động được tính riêng biệt như sau:
Thuế GTGT dịch vụ lưu trú} = Doanh thu kinh doanh dịch vụ lưu trú X 5%
Thuế GTGT cho thuê nhà} = Doanh thu hoạt động cho thuê nhà X 5%
3. Cách Tính Thuế Thu Nhập Cá Nhân (TNCN) Và Tối Ưu Mức Trừ 1 Tỷ Đồng
3.1. Thuế suất thuế TNCN theo quy định
Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 (Luật số 109/2025/QH15) được sửa đổi, bổ sung năm 2026, thuế suất TNCN đối với thu nhập từ kinh doanh được phân loại theo ngành nghề:
- Phân phối, cung cấp hàng hóa: Thuế suất 0,5%.
- Dịch vụ, xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu: Thuế suất 2%.
- Cho thuê tài sản (bao gồm cho thuê nhà, trừ hoạt động kinh doanh lưu trú): Thuế suất 5%.
- Sản xuất, vận tải, dịch vụ có gắn với hàng hóa: Thuế suất 1,5%.
- Sản phẩm, dịch vụ nội dung thông tin số, giải trí, quảng cáo số: Thuế suất 5%.
- Hoạt động kinh doanh khác: Thuế suất 1%.
Khi bóc tách hai hoạt động kinh doanh kết hợp:
- Dịch vụ lưu trú: Chịu thuế suất TNCN 2%.
- Cho thuê nhà (cho thuê bất động sản): Chịu thuế suất TNCN 5%.
3.2. Quy tắc phân bổ mức trừ 01 tỷ đồng tối ưu
Căn cứ khoản 3 Điều 7 Luật Thuế TNCN số 109/2025/QH15 và khoản 3, khoản 4 Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 141/2026/NĐ-CP), cá nhân có nhiều ngành nghề kinh doanh được áp dụng mức trừ 01 tỷ đồng trước khi tính thuế TNCN.
Nguyên tắc áp dụng mức trừ 01 tỷ đồng được quy định rõ:
- Cá nhân được chủ động lựa chọn phân bổ mức trừ 1 tỷ đồng vào ngành nghề hoặc địa điểm kinh doanh theo phương án có lợi nhất.
- Tổng mức được trừ trong một năm đối với toàn bộ hoạt động kinh doanh không vượt quá 01 tỷ đồng.
- Trường hợp doanh thu của ngành nghề được lựa chọn chưa trừ hết 01 tỷ đồng thì phần còn lại tiếp tục được trừ trực tiếp vào doanh thu của ngành nghề khác.
3.3. Ví dụ minh họa phương án tối ưu số thuế TNCN
Giả sử năm 2026, cá nhân A phát sinh doanh thu dịch vụ lưu trú là 700 triệu đồng và doanh thu cho thuê nhà là 600 triệu đồng (Tổng doanh thu = 1,3 tỷ đồng). Sau khi áp dụng mức trừ 1 tỷ đồng, phần doanh thu còn lại phải tính thuế TNCN là 300 triệu đồng.
Cá nhân A có hai phương án phân bổ hạn mức 1 tỷ đồng như sau:
- Phương án 1: Phân bổ toàn bộ 1 tỷ đồng vào doanh thu cho thuê nhà.
- Doanh thu cho thuê nhà chịu thuế: 0 đồng (do 600 triệu đồng đã được trừ hết).
- Doanh thu kinh doanh lưu trú chịu thuế: 300 triệu đồng (700 triệu – 400 triệu còn lại của hạn mức 1 tỷ).
- Số thuế TNCN phải nộp: 300 triệu đồng X 2% = 6 triệu đồng.
- Phương án 2: Phân bổ toàn bộ 1 tỷ đồng vào doanh thu kinh doanh dịch vụ lưu trú.
- Doanh thu kinh doanh lưu trú chịu thuế: 0 đồng (do 700 triệu đồng đã được trừ hết).
- Doanh thu cho thuê nhà chịu thuế: 300 triệu đồng (600 triệu – 300 triệu còn lại của hạn mức 1 tỷ).
- Số thuế TNCN phải nộp: 300 triệu đồng X 5% = 15 triệu đồng.
Kết luận: Nhờ chủ động lựa chọn phân bổ mức trừ 1 tỷ đồng vào hoạt động cho thuê nhà (thuế suất 5%), cá nhân A tiết kiệm được 9 triệu đồng tiền thuế TNCN so với phương án ngược lại.
Chính sách giảm 30% thuế TNCN (Nghị quyết 43/2026/QH16)
Căn cứ khoản 1 Điều 1 Nghị quyết 43/2026/QH16, hộ kinh doanh và cá nhân kinh doanh cư trú có tổng doanh thu năm 2026, 2027 không quá 10 tỷ đồng sẽ được giảm 30% số thuế TNCN phải nộp của kỳ tính thuế tương ứng.
4. Quy Định Về Hồ Sơ Kê Khai Thuế GTGT Khi Kinh Doanh Nhiều Hoạt Động
Theo khoản 5 Điều 19 Thông tư 89/2026/TT-BTC, cá nhân thực hiện nhiều hoạt động kinh doanh sẽ thực hiện kê khai chung trên một hồ sơ khai thuế GTGT.
Tuy nhiên, cá nhân phải lập hồ sơ kê khai thuế GTGT riêng đối với các trường hợp ngoại lệ sau:
- Hoạt động kinh doanh khai riêng tại cơ quan thuế nơi phát sinh hoạt động theo quy định tại điểm b, c khoản 2 Điều 19 Thông tư 89/2026/TT-BTC.
- Hoạt động kinh doanh xổ số kiến thiết, xổ số điện toán.
- Hoạt động mua bán, chế tác vàng, bạc, đá quý.
- Hoạt động khai thác dầu khí.
- Các khoản thu thuộc đối tượng chịu thuế GTGT do cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao thu hộ.
- Tổ chức khấu trừ, nộp thay thuế.
- Dự án đầu tư thuộc diện hoàn thuế GTGT hoặc bù trừ thuế GTGT.
5. Các Khoản Chi Phí Được Trừ Khi Tính Thuế TNCN Của Hộ Kinh Doanh
Theo khoản 1 Điều 6 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được trừ các khoản chi phí thực tế phát sinh liên quan trực tiếp đến hoạt động sản xuất, kinh doanh khi tính thuế TNCN.
5.1. Điều kiện ghi nhận chi phí
- Có đầy đủ hóa đơn, chứng từ theo quy định pháp luật.
- Có chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt đối với các khoản thanh toán từng lần có giá trị từ 05 triệu đồng trở lên.
5.2. 6 nhóm chi phí hợp lý được trừ
- Chi phí nguyên liệu, vật liệu, nhiên liệu, năng lượng, hàng hóa sử dụng vào sản xuất, kinh doanh.
- Chi phí tiền lương, tiền công, tiền thưởng, phụ cấp, bảo hiểm xã hội bắt buộc và các khoản chi trả cho người lao động.
- Chi phí khấu hao tài sản cố định phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh theo chế độ quản lý và trích khấu hao.
- Chi phí dịch vụ mua ngoài: Tiền điện, nước, điện thoại, internet, vận chuyển, thuê tài sản, sửa chữa, bảo dưỡng.
- Chi phí trả lãi tiền vay vốn kinh doanh: Trả cho tổ chức tín dụng theo lãi suất thực tế hoặc cho các đối tượng khác (không vượt quá mức quy định của Bộ luật Dân sự).
- Các khoản chi phí khác phục vụ trực tiếp cho hoạt động sản xuất, kinh doanh.
6. Tóm Tắt Dành Cho Chủ Cơ Sở Kinh Doanh
- Ngưỡng chịu thuế: Doanh thu năm trên 1 tỷ đồng phát sinh nghĩa vụ nộp thuế GTGT và TNCN.
- Thuế GTGT: Áp dụng mức 5% cho cả kinh doanh lưu trú và cho thuê nhà.
- Thuế TNCN: Lưu trú áp dụng mức 2%, cho thuê nhà áp dụng mức 5%.
- Mẹo tối ưu: Ưu tiên phân bổ mức trừ 1 tỷ đồng vào doanh thu cho thuê nhà trước để giảm số thuế TNCN phải nộp.
Lời cảm ơn từ STAX
STAX chân thành cảm ơn Quý khách hàng, Quý đối tác và toàn thể đội ngũ nhân sự đã luôn tin tưởng và đồng hành trong suốt chặng đường vừa qua. Sự công nhận hôm nay sẽ là động lực để STAX tiếp tục hoàn thiện dịch vụ, nâng cao chất lượng chuyên môn và mang đến nhiều giá trị hơn cho cộng đồng doanh nghiệp Việt Nam.
STAX – Tuân thủ để phát triểnComply to Grow
CÔNG TY TNHH TƯ VẤN & GIẢI PHÁP THUẾ STAX
Địa chỉ: Số 2A, Đường số 7, KP Long Bửu, Phường Long Bình, TP. Hồ Chí MinhMob.: (+84) 0898 132 192
Mail: info@stax.com.vn
Website: www.stax.com.vn
